不動産ファンドの「スケッチ」：募集規模が下がり続けていますが、2020年はどこに行きますか？

最近、「2019年不動産基金研究報告」（以下、「報告」という）が正式に公開されました。この「報告」は上海諾承投資コンサルティング有限公司、中国不動産産業協会金融分会が共同で作成し、2019年の中国不動産市場の投資融資状況、不動産ファンドの募集状況、不動産ファンド業界の特徴などを分析した。

2019不動産ファンドの現状スキャン

中国の不動産ファンドは2010年に始まり、10年間の発展を遂げました。承諾投資の統計によると、2019年12月末までに、中国人民元不動産基金市場はすでに2752基のファンドエンティティを持っています。755社の管理人によって管理され、管理資金の規模は1.7兆元に近くなり、一定の規模の成長を維持しました。

基金業協会のデータ統計によると、2019年通年に283羽の不動産ファンドが新たに増加し、総額2000億元の人民元を募集することを承諾した。不動産ファンドは2017年に初めて募集規模と基金数の減少が現れ、2018年には大幅に縮小し、2019年にはこの傾向が続き、新規ファンドの数と規模は大幅に減少した。

下落の原因は、2019年に不動産業界と金融業界が政策と市場レベルでさらに圧力を受け、特に信託、域内外債務などに対して一連の制限政策を打ち出したことに加え、業界自体が調整期にあるため、不動産ファンドは業界全体の下落と縮小が現れた。

不動産ファンドの新規増加数と募集規模は前年に引き続き低下しているほか、「報告」では、2019年の不動産ファンド業界には以下のような特徴があると指摘しています。

プライベートエクイティ投資と同様に、不動産ファンド業界の資金とファンドもトップ機関に集中する傾向が現れ、業界の監督管理と管理者の運営の規範性はさらに強化された。

不動産ファンド業界の内部では、住宅融資系ファンドが収縮し、保有型不動産の資産、権益取引に対する不動産ファンドがさらに機関投資者から重視されている。それと同時に、優れた資金管理者は資金管理能力の構築をより重視し、自己建設チームまたは専門資金管理機構との協力を通じて、資産運営と管理能力を向上させ、積極的な管理能力と価値創造能力を持つ基金管理者が目立つ。

政策面では、不動産融資環境は引き続き引き締められており、信託融資方式の制限、総量規制と「通路に行く」などの規定は不動産ファンドの発展に一定の抑制作用を果たしている。調整期にあり、全体の活性度は比較的低い。

最後に、不動産資産の証券化については、公募REITsが打ち出した実質的な障害はまだ全部解決されていませんが、類REITs製品の革新は絶えず、後続の提携のためにREITsを募集したほうがいい下地ができました。

保有型不動産投資はまだ一定の熱を維持しています。

2020年の不動産ファンドの発展動向について、承諾承投資董事総経理の王磊は、21世紀の経済報道の取材に対し、政策面では、ここ2年間、わが国は不動産業界の長期的な管理メカニズムを確立しており、不動産を経済全体の成長の中で、牽引作用を発揮する柱となる地位から、経済の「安定器」の役割を果たすようになっていると述べました。

「私達が比較的に直観的な現象を見たのは、市場が寒すぎて、成約量が極端に萎縮し、価格が明らかに下がった時、コントロール政策が適度に緩和されるということです。逆に政策が引き締まる」王磊は言った。

このような大きな背景の下で、2020年の規制政策は適度に緩和される見通しです。2019年はコントロールが相対的に緊縮した年であるため、現段階の新冠肺炎の発生状況の影響を加えて、総合的に見て、政策に適度なリラックスの空間を与えた。購入制限、ローン制限、販売制限、価格制限、ビジネス制限は、異なる措置で調整できます。同時に、王磊は、全国は決して一刀両断のコントロール方式ではないと考えています。

疫病の影響で、第一四半期の不動産ファンド投資活動は相対的に停滞状態にある。王磊氏は、現在の傾向から見ると、2020年の不動産ファンドの総規模規模の概算率は引き続き低下傾向にあると考えています。

2020年の市場で人気のある投資目標について、王磊氏は、不動産ファンド市場が次第に成熟していくにつれて、投資ホットスポットは頻繁に切り替わらないと考えています。ここ数年、オフィス、小売業、産業関連の物流不動産、産業園区などの保有型不動産に対する認識が徐々に形成され、この方面の投資熱は一定の継続性があります。

核心都市、核心区間のオフィスビル、小売商業などは依然としてみんなが注目している優良資産であり、疫病の発生期間中、一部の保守型投資家は疫病の影響が大きいと考えるかもしれません。これはまた、このような資産がより良い価格に言及しやすいことを意味し、より長い目で投資家にとって手を出す良い機会です。

また、疫病は都市のサービス能力を向上させ、産業の発展に合致し、都市住民の多元的な需要を満足させることにつながる保有型不動産に投資者の関心を高めることになります。